Modernisierung

Erneuerung

Allerdings gelten nur Baumaßnahmen als Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert nachhaltig steigern, das Wohnumfeld verbessern und Energie oder Wasser sparen. Ankündigung der Modernisierung und Erhöhung der Miete im Mietrecht. Der höchstzulässige Mietpreisanstieg nach der Modernisierung Die Modernisierung muss der Hausherr drei Monaten vor Modernisierungsbeginn in schriftlicher Form bekannt geben. Betrifft die Modernisierung den Pächter in einer Sondersituation und erweisen sich die baulichen Maßnahmen als unangemessen, kann er im Einzelnen gegen den Ausbau klagen. Die Mieterin kann den Mietpreis während des Umnutzens reduzieren, sofern die Wohnfähigkeit begrenzt ist. Die Vermieterin kann 11 Prozentpunkte der Sanierungskosten auf die jährliche Pacht umlagen.

Wenn Ihr Hausherr die Arbeit nicht in schriftlicher Form angemeldet hat, müssen Sie keine Handwerksbetriebe in die Ferienwohnung einlassen. Wenn die Modernisierung für Sie eine besonders schwierige Situation darstellt, müssen Sie dies dem Eigentümer gegenüber nachweisen. Reduzieren Sie die Mietpreise, wenn Sie Ihre Ferienwohnung nur begrenzt benutzen können. Widerstehen Sie der Mietsteigerung, wenn sie für Sie unzumutbar ist.

Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter möchte Ihre Ferienwohnung sanieren und damit die Stromkosten reduzieren. Aber es gibt auch Unsicherheiten: Wird die Mieten nach der Renovierung möglicherweise steigen? Können Sie die Mieten während der Bauzeit reduzieren? Ab wann wird es eine Modernisierung geben? Zuerst muss der Nutzer wissen, ob der Hausherr wirklich etwas erneuern oder nur instand setzen will, um den Wohnzustand der Ferienwohnung zu wahren.

Diese Differenzierung ist insofern von Bedeutung, als der Eigentümer allein die Instandhaltungskosten zu übernehmen hat, während die Modernisierung an den Mieter weitergegeben werden kann. Wird beispielsweise vom Hausherrn eine neue Heizung installiert, um die anfallenden Stromkosten zu senken, überlappt sich die Verpflichtung des Hausherrn zur Instandhaltung des Gebäudes mit einer Sanierungsmaßnahme. Zu den typischen Sanierungsmaßnahmen gehören ( 555b BGB): Wärmedämmverbesserung, Errichtung einer Solartechnik, Umbau von einer Ofen- auf eine Gasfußbodenheizung mit Warmbzw. Wasserversorgung, Aufstellung von Warmwasserzählern, Aufstellung eines Aufzuges.

Ab wann muss der Hausherr die Modernisierung bekannt geben? Die Vermieterin kann nicht ohne vorherige Kenntnis der Pächter die Gewerbetreibenden einsenden. In dem Brief muss angegeben werden, wann die Modernisierung beginnt und endet und was überhaupt zu tun ist (§ 555c BGB). Möchte der Hausherr nachträglich die Pacht anheben, muss er dies bereits jetzt mitteilt.

Der Vermieter muss mindestens den erwarteten Erhöhungsbetrag der Pacht angeben. In der Bekanntmachung ist auch darauf hinzuweisen, dass der Vermieter einen so genannten Härtefall-Einwand erheben kann, sowie auf die erforderliche Ausgestaltung und Fristsetzung. Sofern es keine entsprechende Modernisierungsanzeige gibt, sollten die Bewohner keine Handwerksbetriebe in die Ferienwohnung einlassen.

Hinweis: Wer nicht auf die Modernisierungsanzeige antwortet, sondern die Handwerksbetriebe in die Ferienwohnung einläßt, wird mit der Modernisierung konfrontiert. Der Hausherr muss keine geringfügigen Maßnahmen anordnen. Der Mietpreis darf sich dadurch in der Regelfall nicht um mehr als 5 Prozentpunkte erhöhen (§ 555c Abs. 4 BGB).

Darf sich der Vermieter weigern, die Modernisierung durchzuführen? Generell müssen die Nutzer eine Modernisierung ihrer Mietflächen hinnehmen, wenn sie die Behausung verbessert, Strom oder Wärme sparen oder neuen Lebensraum geschaffen haben (§ 555d Abs. 1 BGB). Die Anlage ist eine Sanierungsmaßnahme, die der Vermieter tolerieren muss. Dies trifft auch zu, wenn der Vermieter bereits selbst Rauchmelder installiert hat (BGH, Beschluss vom 16. Mai 2015, Az. S. VIII ZR 290/14).

Gegen eine Modernisierung können Sie sich wehren, wenn sie für Sie oder Ihre Angehörigen eine bestimmte Notlage darstellen würde, die auch unter Berücksichtigung der legitimen Belange des Eigentümers und anderer Pächter im Haus nicht vertretbar ist. Kurz bevor der Bewohner aus der Ferienwohnung auszieht, sollten die Massnahmen stattfinden.

Die Vermieterin möchte die Scheiben im Sommer austauschen oder die neue Heizung installieren und installieren aufstellen. Du oder ein Familienangehöriger ist erkrankt, im Alter, in der Schwangerschaft oder in der Mitte der Untersuchungen, so dass Dreck, Geräusche oder ein vorübergehender Wechsel in eine andere Ferienwohnung nicht akzeptabel ist. Wenn die Umwandlung für Sie oder Ihre Angehörigen eine bestimmte Belastung darstellt, müssen Sie dies Ihrem Hausherrn mitteilen - bis zum Ende des auf die Mitteilung des Hausherrn folgenden Vormonats.

Beispiel: Der Hausherr sendet Ihnen am 16. Mai 2017 eine Modernisierungsanzeige. Diejenigen, die nur ein niedriges Gehalt haben und durch die Mietsteigerung deutlich weniger Lebensunterhalt haben, können auf ihre ökonomische Verhältnisse verweisen. Erst wenn der Hausherr die Mietverhältnisse anregt, muss er Ihre Vermögenssituation einbeziehen. Außerdem müssen Sie ihm Ihre Ausgangssituation innerhalb der Zeitspanne, bereits nachdem der Hauswirt die Reorganisation bekannt gegeben hat, erklären (§ 559 Abs. 5 BGB).

Darf der Nutzer bei Sanierungen die Mietpreise reduzieren? Wird der Wohnungswert durch die Modernisierungsmaßnahmen stark geschmälert, können die Bewohner ihn auch reduzieren, wenn sie den Maßnahmen zustimmen. Hinweis: Beabsichtigt der Hausherr, das Gebäude energisch zu renovieren, so ist es den Mietern nicht gestattet, den Preis in den ersten drei Lebensmonaten zu senken (§ 536 Abs. 1a BGB).

So müssen sie Schmutz, Kunsthandwerker und Geräusche aushalten, ohne die Pacht reduzieren zu dürfen. Für alle anderen Sanierungen im oder um das Wohnhaus, für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten können die Bewohner die Mieten noch reduzieren, z.B. wenn der Hausherr neue Südbalkone oder ein nagelneues Bad installiert hat oder der Dachboden ausgebaut wird.

Die Vermieterin hat dem Eigentümer alle während der Modernisierung in und an der gemieteten Ferienwohnung entstandenen Sachschäden zu erstatten. Der Leasingnehmer hat auch alle notwendigen Auslagen zu tragen, die im Zusammenhang mit den Modernisierungsmaßnahmen entstehen. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung nach den Umbauarbeiten gereinigt haben müssen, können Sie die anfallenden Gebühren geltend machen. Gleiches trifft auf die Mietkosten für eine alternative Ferienwohnung zu, wenn Sie während der Bauzeit nicht in der Ferienwohnung übernachten konnten.

Und wenn Sie Ihre Wohnküche aufgrund von Küchenmodernisierungen nicht länger benutzen können und somit höhere Cateringkosten haben, weil Sie nicht selbst zubereiten können. Was ist die Berechnung der Modernisierungsabgabe? Der Modernisierungsbeitrag ist eine besondere Form der Mietsteigerung nach einer durchgeführten Modernisierung (§ 559 BGB). Die Jahresmiete kann der Hausherr um bis zu 11 Prozentpunkte der anfallenden Wohnungskosten anheben.

Finanzierungsaufwendungen und Subventionen aus öffentlich-rechtlichen Quellen sind nicht in den Modernisierungsaufwendungen enthalten, die der Eigentümer an den Pächter weitergeben kann (§ 559a BGB). Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch die Anfangsmiete ist, wenn der Hausherr die neue Mietgebühr ermittelt. Legt der Verpächter die Aufwendungen für die Bemessung der Modernisierungsabgabe zusammen, muss er die eingesparten Reparaturkosten in Abzug bringen (§ 559 Abs. 2 BGB).

Wenn nicht klar ist, welche Aufwendungen für eine Instandhaltungsmaßnahme und welche für die Umbaumaßnahmen entstanden sind, darf der Eigentümer die Pacht nicht anheben. Ein Mietzinsanstieg ist auch dann gerechtfertigt, wenn die Aufwendungen für die energetische Sanierungsmaßnahme die gesparten Heizenergiekosten eindeutig überschreiten (BGH, Beschluss vom 31.03.2004, Az. in der Fassung vom 03.03.2004, Az. in der Fassung von VIII ZR 149/03; Az. in der Fassung von VIII ZR 151/03).

Im Gegensatz zur früheren Zuständigkeit einiger Landesgerichte ist der Modernisierungszusatz dabei nicht auf das Zweifache der vom Mandanten gesparten Wärmekosten beschränkt (LG Leipzig, Beschluss vom 23. Dezember 2002, Az. 12 S 6262/01). Wenn sich der Wohnungszustand des Vermieters gebessert hat, kann er nach eigenem Ermessen entscheiden, ob er einen Jahresumbauzuschlag fordert oder ob er die Mieten auf die lokale vergleichende Mietenhöhe auf der Grundlage des neuen Baustandards anhebt.

Die Mieterin muss einer Modernisierungsabgabe nicht zugestimmt haben, sondern einer regelmäßigen Mietanhebung auf die lokale vergleichende Miete nach der Modernisierung. Modernisierungssteigerungen sind daher für die Eigentümer einfacher zu realisieren. Die Obergrenze ist auch bei der Modernisierungsabgabe nicht zu berücksichtigen. Darüber hinaus entfällt bei dieser Art der Mietsteigerung die Beschränkung des Mietpreises durch einen Mietindex.

Hinweis: Wenn die Neuvermietung nach der Modernisierung wesentlich über Ihrer alten Vermietung liegen sollte, sollten Sie überprüfen, ob Sie ein Anrecht auf Wohnungsbeihilfe haben. Die Wohnbeihilfe wurde letztmals zum Stichtag 31. Dezember 2016 anheben. Mietpreiserhöhungen - auch bei Umbauten - sind während der Dauer des Stufenmietvertrages nicht möglich (§ 557a Abs. 2 BGB).

Selbst am Ende der Mietdauer der Staffelmiete darf der Mieter keine Mietsteigerung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen fordern, die in den Bereich der vertragsgemäßen Staffelmiete fall. Nach Auffassung der Jurymitglieder des Landgerichts Berlin umfasst die Rechtsverordnung auch spätere Steigerungen aufgrund früherer Sanierungen (Urteil vom 26. Januar 2018, Ref. 65 S. 225/17).

Wann müssen die Mandanten die gestiegene Mietgebühr bezahlen? Die Mieterin ist verpflichtet, die Erhöhung der Mietsumme zu Anfang des dritten Monates nach Erhalt der Benachrichtigung über die Erhöhung der Mietsumme vorzunehmen (§ 559b BGB). Der Brief kann erst nach Beendigung der Arbeit vom Hausherrn verschickt werden. Deshalb muss er zwei Briefe schicken: erstens die Bekanntmachung des Werkes mit dem Verweis auf die Mietsteigerung und dann einen zweiten Brief, in dem er die Pacht aufstockt und erklärt.

Beispiel: Nach Beendigung der Bauarbeiten beantragt der Hausherr mit Bescheid vom 16. Mai 2017 eine Erhöhung der Mieten. Die Modernisierung hat er richtig verkündet. Die Mieterin muss die angehobene Mietgebühr ab dem Stichtag 31. Dezember 2017 abführen. Wenn der Hausherr die Modernisierung nicht oder nicht richtig angemeldet hat, ist die Mietanhebung selbst nicht wirkungslos, sondern tritt erst später in Kraft.

Der Zeitraum, ab dem der Nutzer die höheren Mieten zu entrichten hat, wird dann um sechs Kalendermonate, berechnet ab dem regulären Einzug, erweitert (§ 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies bedeutet, dass die gestiegene Mietgebühr erst ab Anfang des neunten Monates nach Erhalt der Mietsteigerung fällig wird. Beispiel: Nach Beendigung der Bauarbeiten beantragt der Hausherr mit Stichtag 16. Mai 2017 eine Mietzinserhöhung, da er die Modernisierung nicht richtig angemeldet hat.

Die Mieterin muss die gestiegene Mietgebühr erst ab dem Stichtag 31. Dezember 2018 bezahlen. Die Mieterin kann die Modernisierung wegen einer ökonomischen Härteschwäche nicht behindern, wohl aber die folgende Mietsteigerung ( 559 Abs. 4 S. 4 S. I BGB). Es ist vorstellbar, dass der Vermieter nicht 11% der für die Ferienwohnung anfallenden Aufwendungen übernehmen kann, sondern einen niedrigeren Betrag.

Wenn der Mietpreis nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen mehr als 40 v. H. des Nettoeinkommens der Haushalte ausmacht, kann die Mietpreiserhöhung unterbleiben. Demnach können die Eigentümer nur bis zu 8 Prozentpunkte der Sanierungskosten auf die jährliche Pacht aufbringen - allerdings nur in Bereichen, in denen die Obergrenze liegt. Darüber hinaus will das BMZ eine weitere Obergrenze für die Modernisierung einführen.

Demnach soll die Verrechnung der Sanierungskosten innerhalb von sechs Jahren auf 3 EUR pro qm beschränkt werden.

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